Riesgos en la Enajenación o Adquisición de Inmuebles (Responsabilidad Solidaria)

CONTEXTO LEGISLATIVO

Según el Art. 70 de la Ley General para la Prevención y Gestión Integral de Residuos (LGPGIR), los propietarios o poseedores de inmuebles cuyos suelos se encuentren contaminados, serán responsables solidarios de llevar a cabo las acciones de remediación que resulten necesarias. Esto quiere decir, que el poseedor de un sitio contaminado, aunque no sea el generador de la contaminación, es responsable (solidario) de la remediación.

Por eso, antes de adquirir un inmueble, es importante saber si está contaminado y quién será el responsable futuro de la remediación del éste.

Para proteger a los futuros ocupantes de inmuebles contaminados, la LGPGIR, en su Art. 71 establece que no podrá transferirse la propiedad [o posesión] de sitios contaminados con residuos peligrosos, salvo autorización expresa de la SEMARNAT. Además, obliga al enajenador a informar sobre la contaminación a quienes les transmitan la propiedad o posesión de dichos bienes. Para protección de las partes, en el trámite de autorización de transferencia de la propiedad ante la SEMARNAT se debe especificar expresamente cuál de las partes será la responsable de la remediación.

PLAN DE ACCIÓN

Cuando se trata de una transacción inmobiliaria de un sitio contaminado, las principales incógnitas son el costo de la remediación y si los beneficios económicos de la transacción hacen que valga la pena asumir el riesgo.

Sólo si se entienden y miden los riesgos ambientales se puede tomar una decisión responsable en cuanto a la adquisición de un terreno contaminado o potencialmente contaminado. Para esto, es necesario realizar una debida diligencia que contemple:

1. Asegurarse que en efecto existe contaminación (EAS Fase I y II)
2. Si existe contaminación, definir el riesgo al ambiente o a la salud humana que ésta representa (caracterización y/o estudio de riesgo)
3. Si el riesgo es aceptable, determinar el costo de remediación y negociar quién será el responsable de cubrir los costos; ya sea la parte enajenante o la parte adquiriente.

Se trata de un proceso en pasos secuenciales donde, de acuerdo con los resultados de cada etapa, se evalúa si vale la pena asumir el riesgo ambiental que representa adquirir un terreno contaminado o potencialmente contaminado. Nunca hay que perder de vista que, independientemente de quién es el responsable de una contaminación, el poseedor o usuario de un sitio contaminado siempre tendrá una responsabilidad solidaria en lo que se refiere a la remediación del sitio. Nunca deje de realizar una debida diligencia, antes de ocupar o enajenar un predio contaminado o potencialmente contaminado.